Reit. исследование

Как работают REIT

Конгресс учредил REIT в 1960 году как поправку к расширению акцизного налога на сигары.Это положение позволяет инвесторам покупать доли впортфелях коммерческой недвижимости – то, что ранее было доступно только богатым людям и через крупных финансовых посредников.1

Недвижимость в портфеле REIT может включать жилые комплексы, центры обработки данных, медицинские учреждения, отели, инфраструктуру – в виде оптоволоконных кабелей, вышек сотовой связи и трубопроводов энергоснабжения – офисные здания, торговые центры, склады самообслуживания, лесные массивы и склады.

В целом REIT специализируются на определенном секторе недвижимости. Однако диверсифицированные и специализированные REIT могут иметь в своем портфеле различные типы собственности, например REIT, который состоит как из офисной, так и из торговой недвижимости.

Многие REIT публично торгуются на крупных фондовых биржах, и инвесторы могут покупать и продавать их, как акции, в течение торговой сессии.2 Эти REIT обычно торгуются в больших объемах и считаются очень ликвидными инструментами.

Преимущества REITов

Но основное преимущество REITов (и ETF на REITs) – это не прирост курсовой стоимости, а возможность получать регулярный доход за счет дивидендов. Даже с учетом жесткого налога, съедающего почти треть прибыли, дивдоходность REITов очень большая – в среднем 4-6% годовых (сравните со средней дивдоходностью индекса S&P 500, которая держится в районе 1,5-2% годовых вот уже последние 5 лет). Причем эти 4-6% – уже с учетом налога, т.е. это чистая дивидендная доходность.

Например, по акциям Realty Income (O) дивдоходность (правда, «грязная») может доходить до 4,9-5,1% годовых, причем этот REIT платит дивиденды каждый месяц.

Или вот другой пример – Welltower. Мы видим, что дивдоходность в среднем держится выше 5% годовых и нередко превышает 6% и даже доходит до 7%.

Другие преимущества:

Диверсификация. Добавление REITов в портфель сделает его более гибким, доходным и устойчивым к рискам. Всё больше финансовых советников в России и за рубежом рекомендуют добавлять фонды недвижимости в свои портфели, так как REITы имеют довольно низкую корреляцию с фондовым рынком. В качестве примера приведу сравнение ETF VNQ от Vanguard (синий график) и ETF на S&P 500 SPY (красный график).

Как видите, явно выраженной корреляции нет. На самом деле бета недвижимости к рынку акций находится в диапазоне от –0,3 до 0,8 в зависимости от рыночного цикла, что позволяет использовать ETF на REITы в качестве еще одного строительного кирпичика портфеля. Кстати, небольшая «инъекция» недвижимости в виде риитов помогла мне получить более сбалансированный антикризисный портфель в этом исследовании.

Защита от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и размер рентных платежей растут со временем и напрямую коррелируют с инфляцией. Поэтому дивиденды REIT в среднем тоже растут (хотя в кризис 2020 года ряд фондов сократили или заморозили дивиденды – но это форс-мажор).

Защита от девальвации рубля. Так как REITы торгуются за доллары, то вы получаете страховку от обвала нашей национальной валюты.

Более высокая ликвидность по сравнению с покупкой недвижимости. Купить и продать (или сдавать в аренду) недвижку самому долго и затратно по времени. А здесь – просто купил акции REIT и чувствуй себя рантье, живущим на проценты от сдачи недвижимости. Акции REITов торгуются в рабочие дни, достаточно ликвидны и обладают малым спрэдом.

Низкий порог входа. Стоимость REIT начинается буквально от 50 долларов. Да, это вариант инвестиций в недвижку для нищебродов =) Не обижайтесь, это просто шутка.

Как выбрать лучшие REIT фонды США

Если у вас нет времени, чтобы заниматься отбором, читать отчеты на английском у американского регулятора, отслеживать сделки инсайдеров, пересчитывать вручную, смотреть обновленные кредитные рейтинги, которые не всегда актуальны – есть простое решение: программа “Территории инвестирования” по REIT. За подробностями приходите на бесплатный интенсив по REIT. 

Мы инвестировали в REIT два миллиона рублей. Эти деньги распределены поровну на 2 портфеля: пенсионный портфель и портфель Ядро.

Кроме стартовых вложений, мы еженедельно докупаем в эти портфели активы на 500-2000$. Есть отдельный чат, где я даю аналитику и свои сделки, обзоры по каждой компании, ссылка на описание, детальные показатели, краткая сводка, по которой можно быстро принять решение. У нас есть день сделок – четверг, но если появляются какие-то срочные сделки, я дополнительно даю информацию в другие дни. 

Спустя время портфели практически сравнялись, потому что пенсионные активы бывают гораздо надежнее и интереснее по показателям. Я считаю нормальной проектную доходность 6%. Для меня важнее, чтобы компания увеличивала дивиденды. И сейчас у меня в пенсионном портфеле только 1 убыточная позиция: по ней -0,004%. Практически весь портфель работает плюс.

Портфель Ядро – чуть более рискованный. Туда мы покупаем молодые маленькие компании; сейчас там 19 REIT. Они платят более высокие дивиденды, им легче расти, они более агрессивно развиваются, у них выше кредитное плечо. Такие компании больше рискуют, но при этом дают больше возвратные инвестиции. Но они более волатильны, и в краткосрочной перспективе у них могут быть проблемы, если рынок сильно меняется.

REIT фонды в России для начинающих

Главная ошибка большинства новичков в инвестировании — попытка как можно быстрее сколотить капитал. Старясь закрыть финансовый вопрос, люди часто совершают ошибки и теряют деньги. В первую очередь, начинающему надо определить цель, посильную сумму и составить свой личный инвестиционный план. На основе этих данных можно рассчитать, сколько лет вам потребуется для достижения цели, и ожидаемую доходность. В среднем REIT фонды в России и за рубежом приносят 11% годовых в валюте. Но можно получить больше, если грамотно выбирать фонды.

Ключевой фактор — срок инвестирования. Если вы начинаете рано, в 20-25-30 лет, то даже с минимальными суммами вложений можете рассчитывать значительно увеличить капитал к моменту выхода на пенсию. Продолжая инвестировать в течение двадцати-тридцати лет, вы оцените силу сложного процента.

Ваш капитал будет расти в геометрической прогрессии, увеличившись в 4 раза за 20 лет и в 14 раз — за 30 лет. Вот почему срок имеет больше значения, чем сумма инвестиций. Начиная раньше, вы обеспечиваете себе фору и можете спокойно вкладывать посильные суммы.

В какие акции инвестируются средства

Средства инвестфонда вкладываются в акции американских (66,05%), японских (9,08%), британских (5,44%), австралийских, канадских, сингапурских (менее 5% на каждый рынок) и других компаний. Рынок недвижимости быстро реагирует на изменения законодательства на национальном уровне (например, повышение налоговой ставки). Географическая диверсификация позволяет минимизировать этот риск.

В фонд входят акции девелоперских и риелторских компаний, REIT (трасты недвижимости).

Внутриотраслевая диверсификация:

• площади для розничной торговли — 18,49%;
• промышленная недвижимость — 16,18%;
• жилой фонд — 15,49%;
• офисы — 12,88%;
• специализированная недвижимость — 11,88%;
• недвижимость для объектов здравоохранения — 9,47%;
• отели и курорты — 3,43%;
• валютные активы — 0,6%.

Розничная торговля составляет 18,49% фонда.

Еще 11,57% — доля компаний с диверсифицированным профилем (например, Sun Communities REIT Inc. инвестирует в промышленные и жилые комплексы, курорты для отдыха, пристани для яхт), 0,6% ETF составляют валютные активы.

Всего в REET входят акции 369 компаний. Топ-10 эмитентов составляют 24,82% портфеля. Наибольшую долю имеют:

• Prologis REIT Inc. (склады, промышленная недвижимость и другие логистические объекты) — 5,71%;
• Digital Realty Trust REIT Inc. (REET, инвестирующий в центры обработки данных) — 2,83%;
• Public Storage REIT (крупнейшая в США сеть пространств для временного хранения) — 2,76%;
• Simon Property Group REIT Inc. (компания по продаже коммерческой недвижимости, крупнейший оператор торговых центров в США) — 2,67%;
• Welltower Inc. (инвестфонд, объекты — медицинские офисные здания, учреждения для оказания неотложной помощи, жилье для пожилых людей, больницы и другие объекты здравоохранения) — 2,26%;
• Equity Residential REIT (жилая недвижимость, по состоянию на конец 2020 г. компания владела или инвестирована в 309 объектов, включающих почти 80 тыс. квартир) — 1,88%;
• Avalonbay Communities REIT Inc. (фонд, инвестирующий в жилые объекты в Нью-Йорке, Вашингтоне, Сиэтле, Калифорнии и др.) — 1,86%;
• Realty Income REIT Corp. (коммерческая недвижимость в США, Великобритании, Пуэрто-Рико) — 1,75%;
• Alexandria Real Estate Equities REIT (REET, инвестирующий в лаборатории, офисные здания, сдаваемые внаем компаниям, работающим в сфере биотехнологий) — 1,64%;
• Ventas REIT Inc. (здания медицинских учреждений, расположенных в США, Канаде, Великобритании) — 1,46%.

Prologis REIT Inc. имеет наибольшую долю.

Какие REITы можно купить на Санкт-Петербургской бирже: полный список

Некоторые REITы можно приобрести на СПбирже. Для этого нужно открыть счет у любого российского брокера (список брокеров с самыми выгодными тарифами здесь)

Важно: некоторые брокеры могут не предоставлять доступ к отдельным REIT из-за их низкой ликвидности. Но большинство фондов купить всё же можно без особых проблем

Представляю вам полный список доступных для покупки REIT на Санкт-Петебургской бирже (данные актуальны на ноябрь 2020 года). Вы можете нажать на тикер и перейти на страницу REITа на СПбирже.

Что считается REIT?

Большинство REIT имеют простую бизнес-модель: REIT арендует помещения и собирает арендную плату за недвижимость, а затем распределяет этот доход в качестве дивидендов среди акционеров. Ипотечные REIT не владеют недвижимостью, а финансируют ее. Эти REIT получают доход от процентов по своим инвестициям.

Чтобы квалифицироваться как REIT , компания должна соблюдать определенные положения Налогового кодекса (IRC). Эти требования включают в себя владение в первую очередь недвижимостью, приносящей доход, на длительный срок и распределение доходов между акционерами. В частности, для получения статуса REIT компания должна соответствовать следующим требованиям:

• Инвестируйте не менее 75% общих активов в недвижимость, наличные деньги или казначейские обязательства США.
• Получайте не менее 75% валового дохода от аренды, процентов по ипотечным кредитам для финансирования недвижимости или продажи недвижимости
• Выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционеров каждый год.
• Быть юридическим лицом, которое подлежит налогообложению как корпорация.
• Управляться советом директоров или попечителями
• Иметь не менее 100 акционеров после первого года существования
• Не более 50% акций принадлежит пяти или менее физическим лицам3

Краткая справка

Сегодня, по оценкам, совокупные активы REIT составляют около 3 триллионов долларов США;Публично торгуемые акции REIT составляют 2 триллиона долларов.4

Налогообложение REITов

REITы США устроены так, что платят налог до того, как переведут деньги акционерам. В других странах может быть по-другому: например, в Великобритании REITы сами не платят налог с дивидендов, но платят налог с прибыли, причем на 2% ниже, чем другие компании (налоговая льгота). А налог с дивидендов REIT платят сами инвесторы в зависимости от их статуса (налогового резидентства).

Но так как на СПбирже торгуются REITы США, то, скорее всего, вы будете инвестировать именно в них. Разберемся, как платятся налоги с дивидендов REITов США налоговым резидентом России.

Даже подписание формы W-8BEN, которая позволяет снизить стандартный налог на дивиденды для нерезов США с 30% до 10%, здесь не поможет. REITы просто не подпадают под действие этой формы.

Итак, для россиян, вкладывающих в REITы США, налог на дивиденды этих фондов всегда будет 30%.

С прироста курсовой стоимости налог стандартный – 13% (с учетом валютной переоценки), подробности – здесь.

Если инвестировать в ETF на REIT, например, VNQ от Vanguard или REET от iShares, то налог с дивидендов составит 30% без подписания формы W-8BEN и 10% после подписания формы (+3% надо будет доплатить в РФ). Потому что это – уже не REIT, а именно ETF, внутри которого «запаковано» несколько REITов.

Кстати, в случае инвестирования в REIT с помощью ETF, получается двойной налог: 30% в REITе и еще 30% (или 13%) в ETF. Этим, кстати, объясняется отставание ETF на REIT от динамики цен на недвижимость.

На графике свечами обозначается ETF REET, включающий крупнейшие фонды недвижимости США в свой состав, а красная линия – это динамика цен на недвижимость в США.

Latest REIT News Headlines

See more REIT news headlines

Last updated: 2021-09-26 — v1.2

Пример REIT из реального мира

Еще одно соображение при выборе REIT – это посмотреть на наиболее популярные секторы рынка недвижимости. Какие в целом быстро развивающиеся сектора экономики можно задействовать с помощью недвижимости? Например, здравоохранение – одна из самых быстрорастущих отраслей в США, особенно в плане роста медицинских зданий, амбулаторных центров, учреждений по уходу за престарелыми и пенсионных сообществ.

Несколько REIT сосредоточены на этом секторе.Healthpeak Properties – ранее HCP – является одним из примеров.По состоянию на 22 июля 2020 года его рыночная капитализация составляла почти 14,4 миллиарда долларов США, при этом ежедневно обращалось около 5 миллионов акций.7 Его портфель сосредоточен на трех основных классах активов: медико-биологические учреждения, медицинские кабинеты и жилье для престарелых.8

#И

REIT фонды — что это такое и как инвестировать в доходную недвижимость

REIT фонды — фонд коллективных инвестиций в недвижимость, который был придуман и реализован впервые в Америке в середине 50-х годов. «Бум» на инструмент попал на начало 820-х годов. Средняя доходность от reit фондов составляет порядка 11-12% в год. По сути, вы прямо вкладываете в компанию, основной специализацией которой есть возведение недвижимости. Интересно, что она может быть различной:

• офисные здания;
• жилые небоскребы для сдачи, продажи квартир;
• склады;
• торговые центры;
• отели.

 
Некоторые компании сумели положительно зарекомендовать себя на рынке строительства больниц, тюрем, вышек для мобильной связи даже лесных массивов в США.

Подобные компании тяжело переживают финансовый кризис, но, как показывает практика, вложения в физическую недвижимость достаточно часто более перспективны, чем в другие направления, и уже через 7-10 лет начинают окупаться. По своей форме REIT фонды могут быть представлены такими видами:

1. Зарегистрированными, но не добавленными на биржи.
2. Публично торгуемыми на биржах.

Также эксперты говорят, что бывают ипотечные, гибридные и капитальные (долевые) трастовые фонды. Начиная с 2014 года, акции REIT признаны отдельным классом активов

Для того, чтобы изучить финансовое положение компаний, во внимание берется чистая стоимость активов, средства, полученные от операций, в том числе, и скорректированные

REIT: налог на дивиденды

Сами REIT освобождены от уплаты налогов, но владельцы REIT должны оплатить налог с полученных дивидендов. Базовая ставка – 30%. Любой брокер является вашим налоговым агентом и сам платит за вас налоги, то есть вам (как правило) не нужно ничего делать самостоятельно. Вы получите дивиденды уже за вычетом налога. 

У брокера Тинькофф есть возможность заполнить декларацию W-8BEN и снизить ставку налога на обычные акции американских компаний до 13%, из которых 10% американская сторона вычтет самостоятельно, а 3% вам придется доплатить. Но на REIT это не распространяется. 

Вот сравнение выплаченных дивидендов у российского и зарубежного брокера по одному и тому же REIT – Realty Income.

Классификация фондов недвижимости REIT

По типу недвижимости, в которую вкладываются средства инвесторов, выделяют следующие типы REITs:

• Индустриальные
• Дата центры
• Недвижимость из пиломатериалов
• Инфраструктурные объекты
• Офисные здания
• Резиденции
• Объекты здравоохранения
• Складские помещения
• Ритейл
• Объекты специализированного назначения

Что касается распределения по странам, то наибольшую долю удерживают США. На штаты приходится порядка 60-65% от мирового объема.

Также возможна классификация reit по модели работы, выделяют:

• Классические. Инвестфонды этого типа приобретают объекты недвижимости и управляют ими. Доход формируется за счет сдачи в аренду. В США на них приходится $2,5 трлн, инвестированных в real estate сектор, это основной тип инвестфондов недвижимости.
• Mortgage или mREIT – так называемые ипотечные инвестфонды. Отличие от предыдущего типа заключается в том, что доход формируется за счет ипотечного кредитования либо ценных бумаг с ипотечным обеспечением. Если фонд вместо покупки квадратных метров выдает, например, кредит застройщику, то это mREIT, его доход формируется за счет выплат по займам.
• Гибридные инвестфонды – сочетают модель работы двух описанных выше типов.
• PNLR – Public non—listed REITs, публичные инвестфонды, не прошедшие листинг на биржах. Не торгуются на биржах, но выполняют те же требования, что и обычные фонды. По сравнению с аналогами, прошедшими листинг на фондовой бирже, предлагают менее выгодные условия для инвесторов. Могут вводиться ограничения на минимальный период удержания акций.
• Private REITs – частные инвестфонды, они недоступны рядовым инвесторам. В отличие от предыдущих типов эти фонды неподконтрольны SEC, не раскрывают информацию перед регуляторами и не торгуются на фондовых биржах. С ними работают институциональные инвесторы.

Рядовые инвесторы вкладывают в инвестфонды первых 3 типов

Важно, чтобы акции соответствующего фонда торговались на бирже, без этого работа с ними существенно усложняется

Африке

Кения

Первый REIT в Кении был одобрен Управлением рынков капитала в октябре 2015 года. REIT выпущен Stanlib Kenya под названием «Схема Фахари Ай-Рейт». Схема REIT обеспечит держателям паев стабильный приток денежных средств от объектов недвижимости, приносящих доход. Неограниченное IPO будет котироваться на основном инвестиционном сегменте рынка ценных бумаг Найроби.

Гана

REIT существуют в Гане с 1994 года. Компания Home Finance Company , ныне HFC Bank , учредила первый REIT в Гане в августе 1994 года. HFC Bank был в авангарде ипотечного финансирования в Гане с 1993 года. Он использовал различные коллективные инвестиции схемы, а также корпоративные облигации для финансирования своей деятельности по ипотечному кредитованию. Коллективные инвестиционные схемы, частью которых являются REIT, регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам Ганы.

Нигерия

В 2007 году Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) выпустила первый набор руководящих принципов для регистрации и выпуска требований для работы REIT в Нигерии, как подробно описано в Законе об инвестициях и ценных бумагах (ISA). Первый REIT, инвестиционный фонд смешанной недвижимости Union Homes на 50 миллиардов долларов, был запущен в сентябре 2008 года. В ноябре 2015 года на Нигерийской фондовой бирже было зарегистрировано три REITS : Skye Shelter Fund, Union Home и UPDC. REIT Холдейна МакКолла не попал в листинг после того, как не смог достичь минимальной 50% подписки в ходе первичного публичного предложения в январе 2015 года на фоне плохих рыночных перспектив.

Южная Африка

По данным ассоциации SA REIT, к октябрю 2015 года на фондовой бирже Йоханнесбурга было зарегистрировано 33 южноафриканских REIT и три не южноафриканских REIT , рыночная капитализация которых превышала 455 миллиардов рандов.

Highlights From REITRating (RR) and REITBot (RB)

REITRating is REITNote’s Real Estate Investment Trust industry-specific rating and ranking system. See Full List

Last updated: 2021-09-24

The REIT’s score for each analysis is out of ten points, with ten being the best score and zero being the worst. Our REITRating logic is continuously improving, so a REIT’s rating and ranking may change over time. Important Note: REITRating is not a predictor of a REIT’s future performance, it is an evaluation of its past results. Additionally, the REITRating system is for informational purposes only and does not represent financial or investment advice or a recommendation of which REITs to acquire. Learn more.

REITBot is our algorithmic bot that tracks price changes during the market’s trading hours. See the Price Change Alert Criteria for this table below. Learn More

Price Change Alert Criteria: Overall REITRating Score > 7, *Forward Annualized Dividend Yield > 3%, and current price dropped by more than 2% from the previous day’s closing price. This is Alert #1 on REITBot Alert page. Column table explanation: RR: This is the REITs Overall REITRating Score. Difference: This is the percent difference between the «Latest Price» and the «Previous Close» price. Time (ET): is the Eastern Time of when this price change alert was recorded in our system. Note: Displayed prices/alerts may no longer be relevant. The REITbot alerts do not represent the best time to buy/hold/sell REITs, or the best REITs to buy.

Почему REIT фонды недооценены

Часто люди недооценивают REIT фонды, потому что их показатели работы не кажутся им достойными внимания. Например, есть крупный фонд Realty Income с очень внушительным сроком окупаемости вложений — сорок лет. Для многих потенциальных инвесторов это чересчур много. При этом размер выплаченных дивидендов у компании составляет 188%.

Настоящая причина большого срока окупаемости на бумаге — в особенностях налогообложения. Дело в том, что по нормам списание амортизации мат. активов происходит из прибыли. Если у фонда внушительный пул недвижимости, получается очень значительная сумма амортизации. В итоге мы видим на балансе цифру чистой прибыли за вычетом этой суммы. Но хотя на бумаге эти деньги списали, по факту они остались на месте.

Вернув в расчет списанную сумму, можно посчитать Funds From Operation (FFO). В таком случае срок окупаемости составит лишь 18 лет — для фонда со значительной капитализацией это вполне приемлемый показатель, тем более с учетом высокого процента выплат от прибыли — 82%. 

Еще один важный плюс — отсутствие дополнительных расходов на налоговые отчисления, текущий ремонт, страховые взносы и т.д. Все эти расходы ложатся на плечи арендаторов.

REIT фонды в России для начинающих

Главная ошибка большинства новичков в инвестировании — попытка как можно быстрее сколотить капитал. Старясь закрыть финансовый вопрос, люди часто совершают ошибки и теряют деньги. В первую очередь, начинающему надо определить цель, посильную сумму и составить свой личный инвестиционный план. На основе этих данных можно рассчитать, сколько лет вам потребуется для достижения цели, и ожидаемую доходность. В среднем REIT фонды в России и за рубежом приносят 11% годовых в валюте. Но можно получить больше, если грамотно выбирать фонды.

Ключевой фактор — срок инвестирования. Если вы начинаете рано, в 20-25-30 лет, то даже с минимальными суммами вложений можете рассчитывать значительно увеличить капитал к моменту выхода на пенсию. Продолжая инвестировать в течение двадцати-тридцати лет, вы оцените силу сложного процента.

Ваш капитал будет расти в геометрической прогрессии, увеличившись в 4 раза за 20 лет и в 14 раз — за 30 лет. Вот почему срок имеет больше значения, чем сумма инвестиций. Начиная раньше, вы обеспечиваете себе фору и можете спокойно вкладывать посильные суммы.

Налог на дивиденды REIT

Базовая ставка налога на дивиденды REIT при работе с российскими брокерами составляет 30%. Будучи налоговым агентом, брокер самостоятельно выплачивает эти налоги. В случае с фондами зарубежной недвижимости заполнение формы W-8BEN не поможет снизить налоговую ставку.

Многие считают, что 30% — чересчур завышенная ставка, но если учесть средний показательно доходности REIT на протяжении почти половины века, то даже с учетом налогов получается выгодное вложение капитала. 

Если работать с зарубежным брокером, то, как мы писали выше, общая ставка налога составит 13%. 

На рисунке показано, сколько дивидендов вы получите, вложив деньги в REIT через Тинькофф и зарубежного брокера.