В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Порядок расчета кадастровой стоимости

Недвижимость оценивают в рамках процесса кадастрового учета. Происходит это в нескольких случаях:

• появление объекта – сдача дома в эксплуатацию, формирование участка под ИЖС, отведение земли под хозяйственные и другие нужды;
• изменение его характеристик – переоформление жилой квартиры под коммерческую недвижимость, отчуждение части земельного участка, пристройка к дому и пр.

Также регулярно проводится государственная кадастровая оценка недвижимости. На определенной области ее могут проводить массово или по конкретному объекту. Кадастровая стоимость рассчитывается на первое января года, за который уже начислен налог.

Нормы частоты оценки кадастровой стоимости

Основание с пояснением и ст. 24.12 ФЗ об оценочной деятельности в РФ .

1. Государственная – минимум раз в 3 года, иногда реже. Но обязательно пересчитывать стоимость каждые 5 лет.
2. В особенных субъектах – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь входят в эту группу, здесь она пересчитывается каждые 2 года.
3. Негосударственная оценка – при оспаривании официальной экспертизы, если собственник уверен, что кадастровая стоимость не соответствует действительности, например, слишком завышена. Заказчик платит за такую оценку, так как именно он заинтересован в переоценке.

Как узнать, на основе чего проводили оценку кадастровой стоимости?

Данные о сведениях, использованных при формировании кадастровой стоимости на определенный объект, хранятся в специальном Фонде. Получить доступ к ним можно через тот же Росреестр по его номеру.

Полный отчет о процессе проведения оценки можно скачать папкой и ознакомиться в частном порядке. Там, кроме прочих, содержатся такие сведения:

• наименование органа власти, заказавшего оценку;
• дата утверждения отчета;
• ФИО и должность эксперта, проводившего оценку.

За отчетом можно обратиться лично в Департамент городского имущества или отделение Росреестра. Разъяснения должны предоставить в течение 30 рабочих дней.

Изменение кадастровой стоимости

Это происходит в связи с изменением некоторых характеристик объекта. Повышение происходит если:

• Увеличивается площадь объекта, например, в случае возведения пристройки к зданию или присоединения части земли к участку.
• Вследствие развития инфраструктуры, например, если рядом возвели социально значимый объект.
• Когда произведена реконструкция, например, сделали новую крышу здания или поставили современный лифт.

Снижается, если:

• Уменьшение площади объекта, например, в случае продажи какой-либо части земельного участка.
• Ухудшение инфраструктуры, к примеру, когда рядом возвели мусороперерабатывающее предприятие.
• Увеличение износа, в случае если здание было построено 40 лет назад, капитального ремонта не проводилось, следовательно, состояние недвижимости ухудшается ежегодно, а ее стоимость падает.

Для того чтобы узнать о сведениях, используемых в рамках оценки недвижимости, существует сервис на портале Росреестра, где по кадастровому номеру можно получить полный отчет по оценке. 

Кроме того, собственник вправе пересмотреть назначенную стоимость недвижимости, если считает, что расчет произведен по неверным данным. Это целесообразно делать в случае, если объект является дорогостоящим, поскольку завышение стоимости может приводить к дополнительным затратам по уплате налога.

Собственники недвижимости имеют право оспорить:

1. В комиссии Росреестра, составив заявление в произвольной форме с указанием личных сведений и сути претензии. Сюда же необходимо приложить все правоустанавливающие документ на недвижимость, выписку из ЕГРН, отчет по оценке объекта недвижимости и другие бумаги, обладающие определенной силой. Поданное заявление подлежит рассмотрению в период одного месяца. После подачи бумаг происходит назначение заседания, где может участвовать собственник. Когда решение принимается в пользу пересмотра стоимости объекта, тогда в региональное управление Росреестра направляется соответствующее уведомление.
2. В суд можно обратиться, комиссия откажет в пересмотре стоимости объекта. Иногда комиссией выноситься решение о снижении стоимости, что также оспаривается в суде. Собственник подает административный иск об установлении рыночной и изменении кадастровой стоимости объекта. Обращение в судебный орган возможно в период до 5 лет после внесение в ЕГРН сведений о стоимости по кадастру.

Также необходимо оплатить госпошлину, размер которой составляет для частных лиц 300 рублей, для юридических – 2 000 рублей. При чем госпошлина оплачивается за каждый объект в отдельности. 

Рассмотрение заявления осуществляется судом в течение 2 месяцев со дня подачи. В случае вынесения положительного решения требования собственника удовлетворяются, а стоимость пересматривается с указанием новой.

Как получить выписку в Росреестре

В ряде случаев недостаточно просто располагать информацией о кадастровой стоимости, а нужно иметь официальный документ, подтверждающий эту информацию. Для получения такого документа надлежит обратиться в территориальное отделение Кадастровой Палаты (Росреестр). Есть несколько способов получить выписку:

Личный визит. Собственно, этот способ предполагает личное посещение отделения с набором необходимых документов, а также квитанцией об оплате госпошлины, нужно будет написать заявление о заказе выписки и передать ответственному работнику. В зависимости от загрузки сотрудников и длины очереди нужно быть готовым к тому, что придется потратить определенное время.

Однако есть и плюс – при личном общении с сотрудником удастся оперативно исправить возможные ошибки или неточности, допущенные при написании заявления. Кстати, избежать очередей поможет запись на прием «онлайн» — эта опция доступна на сайте Росреестра, вы просто приходите на определенное время и не тратите полдня на стояние в очереди.

Отправка документов почтой. Можно отправить заявление, а также копии документов по почте, при этом вообще не придется куда-то идти или стоять в очередях. Однако придется подождать, пока письмо доберется до адресата, пока заявление будет обработано, и пока прибудет выписка.

Но вместо выписки может прийти отказ — подобное случается, если при написании заявления были допущены какие-либо ошибки, тогда придется все это проделывать повторно и, соответственно, запастись терпением. На все про все может уйти до двух недель, и это только в том случае, если вы все сделали правильно.

Получение выписки через посреднические организации. Достаточно удобный и наименее трудозатратный метод, вы передаете копии документов организации (они могут быть муниципальными или коммерческими), с помощью представителя заполняете заявление и просто ждете выписку.

Способ хорош тем, что сотрудники таких организаций имеют соответствующий опыт в плане сбора документов и написания заявления, поэтому вероятность каких-либо ошибок, и, соответственно, потерь времени намного ниже. Однако есть и некоторый минус – за комфорт придется платить.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Данный вид оценки земель вносится в записи учёта Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и применяется:

1. при начислении имущественного налога, например с продажи ЗУ;
2. при начислении земельного налога.

Обозначенные формы налогообложения применимы к физическим и юридическим лицам – собственникам ЗУ или титульным владельцам:

• на правах постоянного (бессрочного) пользования;
• пожизненно наследуемого владения.

Кроме этого, данная форма цены участка является базовой и зачастую влияет на иные виды расчётов.

О том, как рассчитать кадастровую стоимость ЗУ читайте здесь.

Отличия от выкупной и рыночной

Различные формы оценки используются по назначению, соответственно той или иной юридической ситуации. Поэтому они отличаются по сумме и не могут заменять одна другую.

Выкупная стоимость может приравниваться к кадастровой. При расчёте льгот и субсидий, изменяется в сторону уменьшения, соразмерно проведённым расчётам. По преимуществу не превышает кадастровую, за исключением случаев использования при выкупе рыночной стоимости.

Рыночная стоимость, как правило, изменяется в сторону повышения. Обычно бывает приблизительно на 30% выше кадастровой. Здесь учитываются дополнительные параметры, существенно повышающие ценность участка при использовании.

Так же на её установление влияют тенденции рынка, то есть спрос и количество предложений на те или иные виды земель. Законы рынка и срочность продажи могут привести к уменьшению цены надела даже в сравнении с кадастровой стоимостью. Как правило, такие ситуации возникают при сбыте нерентабельных для использования участков.

Кадастровая стоимость квартиры что это такое

Чтобы разобраться с этим вопросом, можно обратиться к другому термину – рыночной стоимости (цена, которую готовы платить за квартиру покупатели). По сути это одно и то же, только первая рассчитывается на основании данных, имеющих значение для конкретной жилплощади в конкретном строении и на конкретной территории. А в рыночной плюс ко всему учитываются условия рынка недвижимости в данный момент времени.

data-matched-content-ui-type=»text_card»

Для наглядности обратимся к таблице.

Стоимость	Кадастровая	Рыночная
Из чего складывается	Расходы на строительство
Минус износ (с перерасчётом на актуальные в данный период времени цены)	Минус износ плюс территориальное расположение, планировка, ремонт, общий комфорт, условия рынка (курс валют, отношение спрос-предложение) и т.д.

Можно ли оспорить и изменить

Список тех, кто может оспорить кадастровую стоимость, регулируется законом по критерию их заинтересованности. Так, возможность для оспаривания получают те физические лица и компании, если оценка касается их прав и обязанностей. Подобными полномочиями наделяется муниципалитет и правительственные службы, конечно, если речь касается тех недвижимых объектов, которая числится в их ведении.

Все данные о недвижимости обязаны совпадать с реальностью, поскольку это оказывает прямое влияние на её оценку. В случае если экспертами будут обнаружены недостоверные данные о жилплощади либо земельной территории, следовательно, имеются все законные основания для оспаривания.

Обратиться с вопросом о пересмотре можно в следующие инстанции:

• непосредственно в кадастровую палату либо к самому специалисту, который занимался расчётами оценки. В их роли могут выступать представители местной власти либо муниципалитета. Формируется запрос с теми данными, которые являлись ключевыми во время расчёта кадастровой стоимости. Обычно, вопросы такого плана решаются в течение 7 суток;
• представители рабочего класса могут обратиться в специальную Комиссию при Росреестре, которая специализируется исключительно на спорах об итогах проведения кадастровой оценки либо завести судебный процесс;
• к сожалению, выбор для муниципалитетов и руководителей компаний не такой огромен, поэтому первым делом они должны направить соответствующий запрос в Комиссию. Если заявление было составлено по всем правилам, но Комиссия приняла решение об отклонении, либо не рассмотрело его в течение 30 суток, единственной инстанцией, где им могут помочь является только суд.

Цена на имущества вызывали озабоченность во все времена. Особенно она стала популярна с тех пор, как государство изменило схему расчёта стоимости квартиры. Заявление с требованием об оспаривании кадастровой цены имущества разрешено подавать на протяжении 5 лет с того момента, когда данные Реестра были изменены, но до осуществления новой оценки.

В нём указываются инициалы заявителя либо наименование компании, точный адрес проживания, либо юридический адрес, а также описываются причины, из-за которых требуются повторные расчёты.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением ().

БЛАНКИ

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «»):

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Влияние кадастровой стоимости на налоги и иные платежи

Кадастровая стоимость объекта учитывается при начислении налогов:

1. Имущественный налог представляет собой плату за владение собственностью. При его расчете кадастровая стоимость выступает налоговой базой:

Имущественный налог = стоимость по кадастру * налоговая ставка

При чем размер стоимости по кадастру берется на начало года начисления налога. Ранее расчет имущественного налога производился по имущественной цене и по размеру был меньше.

1. Земельный налог. Его расчет производится по аналогии с расчетом имущественного налога для участка земли.
2. НДФЛ при продаже недвижимости оплачивается по ставке 13% от вырученных средств. Затем ФНС производит сравнение этой суммы с кадастровой стоимостью. Если продавец выручил сумму меньше стоимости по кадастру, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то расчет налога будет произведен с применением этого коэффициента.

2 100 000 * 0,7 = 1 610 000 рублей.

1. Налог при получении недвижимости в дар равен также 13% от кадастровой стоимости. 

Например, когда жилая площадь переходит во владение по договору дарения. При этом стоимость по кадастру составляет 1 800 000 рублей, тогда размер налога будет таким:

1 800 000 * 13% = 234 000 рублей.

1. Затраты на услуги нотариуса в ходе сделки с недвижимостью. Кадастровая стоимость учитывается в расчете государственно пошлины для нотариального заверения сделок:

• Если осуществляется продажа доли из общей собственности постороннему лицу.
• Когда производится передача недвижимости в доверительное управление.
• Если продается имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному гражданину.

Принципы определения

Государственным органом, кто устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости, является Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии, а далее информацию вносят работники Росреестра в базу данных всего учитываемого недвижимого имущества (или ЕГРН).

При подсчете показателя применяется разработанная методика и формулы, включающие несколько важных характеристик объекта:

• виды целевого назначения земли, здания, постройки согласно техдокументации;
• особенности места расположения недвижимого имущества и развитость инфраструктуры;
• технико-эксплуатационные показатели (материал постройки, год сдачи объекта);
• благоустроенность территории;
• наличие или отсутствие юридических ограничений в праве на собственность;
• размер, площадь объекта;
• экономическая ситуация в населенном пункте, субъекте Федерации.

Помимо этих показателей эксперты по оценке учитывают и другие значимые факторы, например, социальная обстановка или особенность географического положения. В отношении недвижимости действует специально разработанные методические рекомендации, регламентирующие порядок вычисления стоимости. Объектом рассмотрения может стать не только готовый и сданный в эксплуатацию объект, но и недостроенная недвижимость.

Если в расчетах допущена ошибка и результат значительно расходится с текущими ценами на рынке, инициируют процесс корректировки через оспаривание.

Первичный расчет

Если предстоит поставить недвижимость на кадастровый учет впервые, обращаются в территориальное отделение Росреестра с заявлением о регистрации прав на недвижимость вместе с другими документами на объект.

Далее предстоит пройти следующие этапы:

1. Сотрудник Росреестра проверяет поданную документацию и одобряет заявку.
2. Недвижимость включают в очередь на проведение оценочных работ.
3. Полученные расчеты утверждают и вносят в Реестр недвижимости.

После заполнения базы выдают кадастровый паспорт на новый объект.

Корректировка сведений

Поскольку цены на недвижимость не стоят на месте, кадастровую стоимость необходимо периодически корректировать. Государственный орган инициирует переоценку каждые 3-5 лет. Но в Севастополе, Санкт-Петербурге, Москве данные обновляют каждые 2 года. Максимальный срок на обновление сведений составляет 5 лет. Если произошли серьезные изменения на рынке недвижимости, владелец вправе оспорить данные по кадастровому учету, действуя одним из доступных вариантов:

1. Заявление от собственника передают в спецкомиссию, работающую при Росреестре, которая рассматривает вопрос и принимает решение.
2. Если не удалось оспорить сумму, обращаются с иском в суд, предварительно проведя независимую экспертизу и заплатив госпошлину.

Важное значение для суда будет иметь наличие следующих обстоятельств:

1. Предыдущая оценка проводилась на основе неверных сведений или не полных данных.
2. Реальная стоимость жилья казалась значительно ниже, чем указано в документах.

Чтобы разобраться в вопросе, правильно ли проводилась процедура оценки, через форму запроса на сайте просят предоставить сведения о том, какие данные использовали для расчетов. Сведения не хранятся в свободном доступе, но по запросу их предоставят собственнику.

Практика показывает, что ошибки часто обнаруживаются в деталях, которые кажутся незначительными на первый взгляд.

Если есть старые документы, выданные задолго до перехода на выписку ЕГРН, можно уточнить информацию о недвижимости и ее параметрах в бумагах, полученных ранее. Возможно, ошибки в указании технических параметров привели к искажению расчетных данных.

Мнение собственника в суде необходимо подтвердить позицией профессиональных оценщиков. Платную независимую оценку выполняет компания, имеющая членство в СРО, страхующая ответственность персонала.

К судебному иску прилагают следующую документацию:

• выписку из Единого реестра;
• документы, подтверждающие право на собственность;
• бумаги, свидетельствующие о неверности предыдущего расчета;
• результаты оценочной экспертизы;
• платежный документ, подтверждающий уплату пошлины при подаче иска.

В процессе судебного разбирательства могут потребовать дополнительную документацию.

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке  недвижимого имущества, выражая  в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом  зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную. Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Как узнать

У владельца жилья существует несколько путей чтобы узнать кадастровую цену.

Этих вариантов всего четыре:

1. Оформить кадастровый паспорт. Бумаги выдаются уполномоченным органом по месторасположению недвижимого объекта. Обратиться в кадастровую палату может любой собственник, главное, чтобы он являлся гражданином России. Государственные органы предоставят ему полный ко комплект документов. Предоставляется он только в том случае, если в течение нескольких месяцев, с недвижимостью не совершалось никаких действий, в том числе и процедура отчуждения. Стоимость на участок указывается в 8-м пункте этого документа.

Нужно отметить, что цена считается актуальной исключительно в том случае, если паспорт был предоставлен после 2012 года. Если же он был получен ранее, тогда его сведения уже считаются неверными, поскольку эти данные стали обновляться только в 2012 году. Следовательно, хозяину квартиры придётся воспользоваться остальными двумя вариантами.

1. При помощи интернет-портала Росреестра. На сервисе владельцу следует внести только реальный адрес личного недвижимого объекта. Однако, сильно полагаться на надёжность этого способа не стоит. Дело в том, что зачастую цена на имущество не указана либо содержит устаревшую информацию.
2. Получить электронную выписку из ГКН в электронной версии. Владельцу предоставляются не только достоверные сведения, но также они заверяются подписью должностного лица.
3. Если кадастровый номер хорошо известен, тогда его стоимость можно узнать на сайте налоговой службы. Здесь человек обязан указать ГКН, он же государственный кадастровый номер. Если же этот номер неизвестен, тогда вначале придётся зайти в справочную службу на сайте Росреестра. Здесь нужно указать адрес имущества. Вслед за этим появится код ГКН, который необходимо записать и заполнить.

Росреестр

Отыскать сведения на сайте Росреестра мгновенно в дистанционном формате при помощи функции «Публичная карта». Сервис предоставляет сведения на бесплатной основе, при этом все данные находятся в свободном доступе и носят исключительно справочный характер.

К сожалению, несмотря на быстроту и лёгкость способа, полученные сведения не будут носить официальный характер. По этой причине, данный способ подойдёт тем, кому требуется только примерная информация. Зато за получение справки, хозяину не придётся платить деньги.

Кадастровая палата

Данная разновидность справки имеет вид бумажного носителя с гербовой печатью. В нашей стране без неё не совершается ни одна сделка с недвижимостью. Заказать её может любой желающий.

За её получением необходимо посетить Федеральную службу Кадастра и Картографии в своём населённому пункте либо отделение МФЦ. На месте, гражданин составит заявление по представленному образцу, предоставив его на подпись регистраторам.

При себе необходимо иметь следующий набор документов:

• бумаги, подтверждающие права собственности на жилплощадь;
• паспорт владельца либо должностного представителя, с соответствующим разрешением нотариуса;
• технический паспорт жилья, совместно с поэтажным планом;

экспликация, то есть детальное описание плана: адрес, дата осуществления итогового обследования и выдачи, квадратура и распределение имущества.

Если на руках у владельца не окажется экспликации на недвижимость (подробного описания плана с датой последней инвентаризации имущества), ему придётся обратиться в БТИ.

Обычно, специалисты государственных органов заполняют заявление самостоятельно, от имени заявителя. Так, удаётся снизить процент неточностей во время предоставления сведений. После, в нём заявитель либо доверенное лицо ставит свою подпись.

По факту принятия пакета документов работником учреждения, он предоставляет расписку. В нём указываются все сведения, относительно дате и времени изготовления готовой бумаги, а также возврате документов на жилплощадь.

В законодательстве указаны следующие сроки изготовления справки:

• если получение справки осуществляется в кадастровой палате, срок изготовления составляет 5 суток;
• от 5 до 10 дней, если заявление было подано в МФЦ.

В зависимости от изменений, внесённых в кадастровый паспорт и ситуации на рынке, кадастровая стоимость, занесённая в Единый Росреестр, будет меняться. Так, согласно нормам действующего законодательства, актуальность сведений, указанных в Росреестре, обязана пересматриваться не реже одного раза в течение 5 лет. 

Оспаривание оценки кадастровой стоимости квартиры

Рыночная стоимость и ее отличие от кадастровой

В некоторых источниках кадастровую стоимость квартиры путают с рыночной, определяя данные термины как абсолютные синонимы. Однако такое утверждение в корне неверно. В настоящее время кадастровая стоимость квартиры приближена к рыночным показателям, но все же до конечных цифр ей пока еще очень далеко.

Рыночная стоимость, в отличие от кадастровой, определяется уже не специалистами службы кадастра, а самими владельцами. Часто она формируется под влиянием таких дополнительных факторов, как размещение объекта недвижимости, срочный ли несрочный характер сделки, благополучность, не благополучность дома, подъезда и т.д., наличие авторского ремонта и дополнительных плюсов для данного объекта.

Причины для споров

Несмотря на то, что при определении кадастровой стоимости государственные учреждения стараются быть максимально объективными, удается им это не всегда. Потому нередко владельцами недвижимости кадастровая стоимость квартиры или нежилого помещения может считаться неадекватной. В таком случае ее необходимо оспаривать. Чаще всего пересмотр кадастровой стоимости происходит по двум причинам:

• при внесении квартиры или другого вида недвижимости в реестр были допущены ошибки, вследствие которых кадастровая стоимость данного объекта недвижимости была установлена ниже реальной;
• при внесении объекта в реестр не были учтены его индивидуальные качества, потому кадастровая стоимость и ставка налогообложения вышли завышенными.

Обжаловать назначенную кадастровую стоимость квартиры в судебном порядке можно. Необходимо уладить определенные формальности.

Порядок проведения оспаривания кадастровой стоимости и необходимые документы

Для того, чтобы начать оспаривать кадастровую стоимость, прежде всего, нужно собрать базовый пакет документов: кадастровый паспорт, документы на право собственности, план поэтажный и проект дома, а также технический паспорт. Все вышеперечисленные бумаги необходимо отнести в юридическую компанию, занимающуюся подобными спорами. Далее проводится независимая оценка имущества, составляются акты по этому делу, после чего документы передаются на рассмотрение комиссии или в суд. После положительного решения вопроса данные о новой кадастровой стоимости объекта передаются местным властям и вносятся в реестры.

Когда нужно рассчитать кадастровую стоимость

Запрос кадастровой стоимости следует производить: 

1. При расчете долговых обязательств. ФНС регулярно высылает квитанции налогоплательщикам с размером суммы для оплаты налога, однако ее можно вычислить самостоятельно.
2. При получении ипотеки. Учитывается при получении банковского кредита под залог недвижимости.
3. При оформлении наследства. Расчет госпошлины за выдачу документа о наследственных правах производится нотариусом с учетом кадастровой и рыночной стоимости.
4. При обращении в суд. Размер госпошлины при имущественных спорах в суде, касающихся недвижимости, рассчитывается исходя из ее стоимости по кадастру.

Узнать кадастровую стоимость возможно бесплатно на сайте Росреестра, указав адрес или номер, который указан в свидетельстве о регистрации собственности или выписке из ЕГРН. Кроме того, на данном сервисе можно увидеть цены на момент запроса, а также дату расчета налога.

Когда известен только адрес объекта, но сайт Росреестра не выдал никаких сведений, посмотреть кадастровую стоимость можно на публичной кадастровой карте, где указаны наиболее полные сведения об объектах.

Когда известен только кадастровый номер объекта, то при введении его в соответствующее поле сервис моментально выдает все сведения о недвижимости. Для уточнения кадастровой стоимости недвижимости на этом же сайте можно получить выписку из ЕГРН. Она выдается в электронном варианте, территориальном отделе или почтовым отправлением в период до 3 дней. 

Цена электронной выписки для частных лиц равна 300 рублей, бумажной – 750 рублей. Для юридических лиц эта стоимость равна 600 и 2 200 рублей соответственно. Кроме того, стоимость недвижимости по кадастру можно узнать при личном визите в Росреестр или любой МФЦ.

Стоимость по кадастру зависит от: расположения, назначения (жилое, нежилое), этажа и этажности здания, года постройки, материалов, площади объекта и участка земли, коммуникации, обстановки в регионе.